전세 보증금 안 떼이는 방법 근저당권 공식계산

지난 시간에 알아본 보증금을 돌려받지 못하는 경우와 근저당권 설정과 채권최고액이 무엇인지에 대해 알아보았는데요. 지난 글을 읽지 못하시는 분은 아래 링크를 통해 기본 상황과 단어를 알고 보면 이해가 더 잘 될 것 같습니다.

 

[자취정보] - 보증금을 돌려받지 못하는 경우 근저당권설정과 채권최고액

보증금을 돌려받지 못한는 경우 근저당권설정과 채권최고액

보증금 안 떼이는 공식

이제 보증금 안 떼이는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 우리가 체크할 것은 집주인의 집이 경매로 넘어가 팔렸을 때 내 보증금을 다 받을 수 있을 만큼 돈이 충분히 있는지를 체크하면 됩니다. 만약 대출이나 빛이 너무 많아서 팔렸을 때 돈이 모자랄 것 같으면 그런 집에는 들어가지 않는 게 좋습니다. 그래서 아래 공식을 가지고 미리 계산을 해봐야 합니다.

 

융자 + 보증금 < 집 시세의 70%

집 시세의 70%를 잡는 이유

위의 공식대로 융자 더하기 보증금이 집 시세의 70%보다 작아야 하는데요. 집 시세의 70%로 잡은 이유는 집 시세의 100% 잡게 되면 시세보다 저렴하게 팔릴 경우 돈을 못 돌려받는 경우가 생기게 됩니다. 또한 법원에서는 경매 절차를 무료로 진행하는 것이 아니라 집이 팔리고 나면 경매 비용부터 법원에서 먼저 가져가게 됩니다. 결국 경매 비용도 집을 판매한 돈에서 비용을 처리하기 때문에 이 점을 감안해야 합니다. 이런 이유로 금액을 안전하게 시세의 70%로 잡는 것입니다. 건물의 종류에 따라서 80~90% 잡아도 되지만, 종류에 상관없이 70% 정도면 대부분 안전하다고 보시면 됩니다. 보통 낙찰이 80% 전후로 해서 진행되기 때문입니다.

보증금에 따른 신중한 선택

일반적으로 1000만 원 이하의 보증금은 위험성이 굉장히 적고 임대차 보호법의 적용을 받아서 웬만하면 보호를 받을 수 있습니다. 경매로 집이 팔리더라도 가장 먼저 돈을 돌려받을 수 있기 때문에 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다. 만약 보증금이 1000만 원을 초과하는 금액이라고 하면 위의 공식을 적용해서 신중하게 검토해봐야 합니다.

융자의 액수를 알아내는 방법

그러면 공식상에 처음 보이는 융자의 액수를 알아내는 방법부터 알아보도록 하겠습니다. 융자는 보통 은행에서 해준 대출이 대부분이라 등기부등본에 근저당권 설정에 채권최고액을 확인하면 됩니다. 거기에 집을 담보로 집주인이 얼마를 빌렸는지를 알 수가 있습니다.

다른 세입자의 보증금 아는 방법

보증금은 집주인의 소유의 형태에 따라서 두 가지로 나뉩니다. 하나는 내가 살게 될 한 호실의 집만 가지고 있는 다세대 주택 주인과 다른 하나는 여러 호실을 소유하고 있는 통 건물의 주인인 다가구 주택 주인입니다. 앞의 다세대 주택인 경우에는 자신의 보증금만 생각하면 되지만 후자처럼 집주인이 다가구 주택을 소유한 경우에는 같이 사는 세입자들의 보증금까지 합산해서 계산을 해야 합니다. 이렇게 하는 이유는 건물 전체를 가지고 대출을 받고 근저당들이 설정되기 때문입니다.

 

보통 오피스텔은 한 호실씩 소유할 수 있도록 분양을 많이 하고, 원룸촌 원룸 주택은 주인 한 명이 여러 호실을 관리하는 다가구라고 생각하면 됩니다. 다가구 같은 주택의 경우에는 다른 세입자들의 보증금도 같이 계산을 해야 하는데, 그 금액은 공인중개사를 통해서 알 수가 있습니다. 중개사에게 문의를 하거나 계약을 할 경우에 '중개대상물 확인설명서'라는 것이 있습니다. 여기에 세입자들의 보증금액을 의무적으로 기입하게끔 되어있어 이것을 참고하여 계산하면 됩니다.

집의 매매 시세 아는 방법

집의 매매 시세 또한 중개사에게 문의를 하면 대략적으로 알 수가 있습니다. 만약 중개사에게 신뢰가 가지 않는다면 비슷한 물건에 대한 실거래 기록을 알려 달라고 하면 되는데요. 그래도 믿음이 안 간다면 다른 부동산 중개사를 통해 물어볼 수가 있습니다.

 

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보증금 안 떼이는 공식 활용방법

만약 알아본 집의 등기부등본에 근저당권이 없어 채권최고액이 없고, 한 호실만 소유한 다세대 주택이며 보증금이 500만 원이고 집의 시세는 1억일 경우부터 설명드려보겠습니다.

 

0원(융자) + 0원(다른 세입자의 보증금 총합) + 500만 원 = 500만 원 < 7000만 원(집 시세의 70%)

채권최고액은 0원이 됩니다. 다른 세입자들의 보증금을 고려할 필요가 없어 다른 세입자들 보증금 총합도 0원이 됩니다. 거기에 내 보증금 500만 원이 됩니다. 집의 시세는 1억의 70%인 7000만 원이 되겠습니다. 융자와 보증금을 합한 500만 원보다 70% 집의 시세 7000만 원으로 더 큰 값이 되어 이 집은 안전한 집이 되겠습니다.

 

이번에는 알아본 집이 3층짜리 원룸인데 한 층당 5개의 원룸이 있는 집이라고 해봅시다. 등기부등본에는 채권최고액이 5억으로 설정이 되어있고, 다른 세입자들의 보증금 총합이 3억이라고 합니다. 그리고 들어가는 내 보증금이 2천만 원이고 중개사에게 물어본 집의 시세는 15억이 된다고 합니다.

 

5억 + 3억(다른 세입자의 보증금 총합) + 2천만 원(내 보증금) = 8.2억 < 10.5억(집시세의 70%)

이 집도 합계가 집 시세의 70%보다 작기 때문에 안전한 집이라고 판단할 수 있습니다.

 

이번 집도 여러 호실을 가지고 있는 다가구 집주인입니다. 등기부등본에 근저당권 설정이 없어 채권최고액이 0원이고 중개사를 통해 알아본 다른 세입자들의 보증금 총합이 3.4억이었습니다. 그리고 내 보증금은 3천만 원이며, 집의 시세는 5억이라고 합니다.

 

0원(융자) + 3.4억 (다른 세입자의 보증금 총합) + 0.3억(내 보증금) = 3.7억 > 3.5억(집시세의 70%)

융자는 없지만 앞서 계산한 합이 70% 집의 시세보다 초과하는 결과가 나왔습니다. 이런 경우에는 분명히 위험성을 가지고 있는 집이기에 웬만하면 안 들어가는 게 좋습니다.

 

이렇게 공식을 활용해서 집을 신중하게 알아본다면 집을 계약하면서 보증금을 떼일 위험한 일은 겪지 않을 것입니다.