보증금을 돌려받지 못하는 경우 근저당권설정과 채권최고액

요즘 독립을 준비 중이라 새로운 집을 알아보고 있습니다. 집을 알아보면서 자연스레 집주인이 어떤 사람인지 믿을 만한 사람인지 궁금하기도 합니다. 그 이유는 전세나 월세는 집주인에게 보증금을 주고 월세나 관리비를 내면서 1년 또는 2년 정도로 계약을 하게 됩니다. 계약기간 동안 집주인에게 맡긴 보증금을 계약 만료 후에 제대로 받으려면 좋은 집과 함께 좋은 집주인을 만나야 합니다. 어떤 집을 선택해야 내 보증금을 완벽하게 지킬 수 있는지를 알려면 먼저 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 왜 생기는지부터 알아야 할 것 같습니다. 그래서 오늘은 그 상황에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

보증금을 돌려받지 못하는 경우는 왜 생길까?

대부분의 집주인은 자신이 돈이 아닌 대출을 통해 집을 사는 경우가 많습니다. 대출해주는 은행은 자기들이 안전한 정도까지만 대출을 해주는데요. 그리고 대출해준 기록을 등기부등본에 적습니다. 그걸 근저당권 설정이라고 합니다. 등기부등권에 보면 근저당권 설정에 은행이 빌려준 대출 기록으로  채권최고액이라고 적혀 있습니다. 한마디로 은행이 자신이 빌려준 돈에 대한 되돌려 받을 권리를 등기부등본에 적어놓는 것입니다. 이것은 집주인이 갚아야 할 돈이고 한마디로 빚이 되는 것입니다.

 

대출을 통해 집을 산 집주인은 이제 세입자들과 계약을 하면서 보증급을 받게 됩니다. 보증금도 세입자가 이사를 가게되면 돌려줘야 할 돈입니다. 어떻게 보면 빚이 되는 것입니다. 은행 대출과 세입자에게 받은 보증금으로 집주인은 빚이 많아졌습니다. 하지만 꼭 빛이 많다고 나쁜 것만은 아닙니다. 은행에는 이자만 잘 내면 되고, 세입자에게는 계약 만료 후 보증금만 잘 돌려주면 됩니다.

 

이렇게 상황에 맞게 잘 유지가 되면 좋지만 만약 집주인이 사업을 하다가 부도가 나거나 개인적인 사정으로 파산을 하게 되어 재산은 압류되고 사용할 현금도 없어져 버리게 됐다고 가정해봅시다. 이제 집주인은 은행 이자를 낼 수가 없는 상황이 되었습니다. 하지만 은행은 집주인의 사정을 봐주지 않고 이자가 1개월만 안내도 연체이제를 부과하고, 이자를 3개월 동안 안내면 바로 법원에 경매신청을 하게 됩니다.

 

이제 은행은 법원에 부동산 경매신청을 하게 되는데요. 이것은 나라에서 부동산을 담보로 돈을 빌린 사람과 빌려준 사람간의 분쟁을 해결해주는 제도입니다. 법원에서 경매가 열리면 이 부동산을 시세보다 싸게 사기 위한 사람들이 모입니다.

 

그리고 경매를 통해 집이 팔리게 되면 법원은 그 돈을 가지고 은행과 세입자들에게 돈을 나눠주는 절차를 진행합니다. 그 과정에서 누가 먼저 돈을 돌려받아야 하는지 알아보고 먼저 빌려준 사람부터 순서대로 돈을 돌려줍니다. 먼저 돈을 받기 위해서는 법적 효력이 있는 기록들이 있어야 하는데, 그 기록에는 전입신고와 확정일자 이런 것들이 중요합니다.

 

이 과정에서 돈이 풍족하면 모두에게 골고루 돈을 돌려줄 수 있지만, 빌린 돈에 비해 돈이 부족할 수가 있습니다. 만약 경매를 통해 나온 금액으로 은행과 일부 세입자들에게는 돈을 되돌려 주었지만, 보증금을 돌려 받지 못한 세입자들은 따로 오랜 시간이 동안 소송을 진행해야 합니다.

 

경매를 통해 집이 넘어간 경우에는 집주인이 빈털터리가 된 것이어서, 승소를 해도 돈을 돌려받기가 어렵고 번거로운 절차들이 많이 생기게 됩니다. 그래서 이런일을 당하지 않도록 확인하고 안전한 집과 집주인을 선택해서 들어가는 게 좋은데요.

 

오늘은 보증금을 돌려받지 못하는 경우에 대해 알아보았는데요. 다음 시간에에는 보증금을 완벽하게 지킬 수 있는 집을 고르는 방법에 알아보도록 하겠습니다.